LOS COEFICIENTES Y LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN

04/12/2019

LOS COEFICIENTES Y LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN

Hoy les quiero hablar de los coeficientes o cuotas de participación. En primer lugar, hay que explicar qué son los coeficientes, cómo se asignan y cómo se aplican. En una comunidad de propietarios nos encontramos con elementos privativos (normalmente nuestra vivienda, local, plaza de garaje, etc.) y elementos comunes (fachada, ascensor, jardín, etc.). Pues bien, cuando adquirimos nuestra vivienda, encontraremos que en la escritura que nos otorga el notario, generalmente encontramos dos coeficientes: el particular y el general. Los dos hacen referencia a nuestra cuota de participación sobre los elementos comunes, siendo el particular el que corresponde a los gastos exclusivos de la escalera (ascensor, suministro eléctrico, servicio de limpieza, etc) y el general que nos indica cuál es nuestra participación en elementos que se comparten con otras escaleras o comunidades, como podría ser una piscina, zonas de jardín e incluso zonas de aparcamiento siempre y cuando no sean de uso exclusivo de una sola comunidad.

Estas cuotas de participación llamadas coeficientes, se asignan con carácter preferente, en relación con la superficie construida de nuestra vivienda o local con respecto del total del inmueble. Pero también se pueden tener en cuenta otros factores como el uso previsible que pueda tener una entidad privada sobre los elementos comunes, situación física, etc.

Una vez constituida la comunidad con sus correspondientes coeficientes asignados a cada entidad, deberemos establecer un presupuesto anual de gastos que se repartirá entre todos los propietarios y que deberá ser cubierto por todas las aportaciones individuales. Para calcular cada participación o cuota que deberá satisfacer el propietario, utilizaremos el coeficiente asignado sobre el total del gasto. Esta es la regla general pero como veremos en otra ocasión, también se pueden establecer otros criterios de reparto que no sea exactamente el coeficiente: (determinados gastos que se reparten a partes iguales, gastos en que los locales no participan, etc.)

Otra característica importante que poseen los coeficientes es la que se refiere a las mayorías necesarias para adoptar los acuerdos en Junta de Propietarios. En Catalunya nos regimos por la LLEI 5/2015, del 13 de maig, de modificació del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya y en su artículo 553-25 dice que los acuerdos adoptados por mayoría simple deben cumplir dos requisitos simultáneos: una mayoría de propietarios a favor del acuerdo y una mayoría de cuotas de participación de esos propietarios que han votado a favor. Así pues, esta cualificación exigible de doble mayoría otorga una seguridad jurídica a aquellos propietarios que tienen una cuota de participación baja.

Pongamos un ejemplo, en una comunidad de 10 propietarios, uno de ellos tiene 4 pisos que representa un 51% de cuotas de participación mientras que el resto de los seis restantes propietarios, representan un 49%. Recuerden que, aunque un propietario tenga varias viviendas sólo se le computa un voto, en ningún caso se le podrán contabilizar 4 votos como en este caso. De esta forma, el propietario mayoritario nunca podrá imponer su voluntad a la hora de adoptar acuerdos pues necesitará además de su coeficiente que representa el 51%, el voto favorable del resto de propietarios. Y también es necesario en caso contrario, los demás propietarios no podrán imponer su voluntad al propietario mayoritario, ya que nunca tendrán mayoría de coeficientes.

Aunque pueda parecer un problema insalvable el requisito de dobles mayorías, obliga en estos casos, a que la comunidad deba llegar a un acuerdo en beneficio de todos y no de una parte. Siempre quedará en última instancia la vía judicial que deberá resolver a favor de unos o de otros a través de un proceso llamado de equidad, si es que es del todo imposible llegar a un acuerdo.

En el próximo blog hablaremos de las diferentes mayorías que se requieren para determinados acuerdos, que pueden ser simples, cualificadas (4/5 partes o el 80%) y las que se adoptan por unanimidad.

Hasta pronto.



Open chat
Inicia una conversación