LOS CARGOS DE LA COMUNIDAD

LOS CARGOS DE LA COMUNIDAD

Los órganos de la comunidad son: la presidencia, la secretaría y la junta de propietarios. La comunidad puede encargar la administración a un profesional externo que cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles. En este caso, el cargo de secretario lo asumirá el administrador.

(Artículo 553-15 C.C. Catalunya)

Los cargos de presidente y secretario son siempre obligatorios y unipersonales. El cargo de presidente sólo puede ser ejercido por un propietario. Así pues, quedan excluidos tanto los inquilinos como los familiares o los representantes que pueda designar el propietario. No obstante, la figura del vicepresidente que es un cargo de naturaleza facultativa, cobra especial relevancia sobre todo en determinadas situaciones en las que el presidente no puede o se manifiesta incapaz de actuar, cualquiera que sea la causa, en el ejercicio de sus funciones de representación, lo cual evita interrupciones o alteraciones en la gestión cotidiana y de gobierno de la comunidad en perjuicio del interés general.

Las funciones del presidente

  • Convocar y presidir las reuniones
  • Representar a la comunidad
  • Elevación a público de los acuerdos (por ejemplo para modificar los estatutos o el propio título Constitutivo de la Comunidad)
  • Velar por el buen funcionamiento de la comunidad (a pesar de que en la práctica, corresponde en última instancia al administrador)
  • Velar por el cumplimiento de los deberes del secretario y del administrador
  • Cualesquiera otras funciones que establezca la ley

La secretaría y administración.

Estos son los únicos cargos que pueden ser remunerados, pero únicamente cuando se hayan designados a un profesional externo a la comunidad. En estos casos, la legislación exige que cumpla necesariamente las condiciones profesionales legalmente exigibles. De esta forma, se pretende proteger a las comunidades del intrusismo que algunas empresas ejercen en este sector al carecer de formación específica y de reconocimiento colegial.

El secretario extiende las actas de las reuniones, realiza las notificaciones, expide los certificados y custodia, durante cinco años como mínimo, las convocatorias, las comunicaciones, los poderes, la documentación contable y los demás documentos relevantes de las reuniones y de la comunidad. La custodia y la teneduría de los libros de actas son reguladas por el artículo 553-28

El administrador gestiona los asuntos ordinarios de la comunidad y ejerce las siguientes funciones:

  1. Tomar las medidas convenientes y hacer los actos necesarios para conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad.
  2. Velar para que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las advertencias pertinentes.
  3. Preparar las cuentas anuales del ejercicio precedente y el presupuesto.
  4. Ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios y efectuar los cobros y pagos que correspondan.
  5. Decidir la ejecución de las obras de conservación y reparación de carácter urgente, de todo lo cual debe dar cuenta inmediatamente a la presidencia.
  6. Pagar, con autorización de la presidencia, los gastos de carácter urgente que pueden correr a cargo del fondo de reserva.
  7. Las demás funciones que expresamente le sean delegadas por la junta de propietarios o atribuidas por la ley.

El administrador es responsable de su actuación ante la junta de propietarios.

(Artículo 553-18)

La junta de propietarios

La junta de propietarios, integrada por todos los propietarios de elementos privativos, es el órgano supremo de la comunidad.

La junta de propietarios tiene las competencias no atribuidas expresamente a otros órganos y, como mínimo, las siguientes:

  1. El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad.
  2. La modificación del título de constitución.
  3. La aprobación y modificación de los estatutos y del reglamento de régimen interior.
  4. La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales.
  5. La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposición de derramas para su financiación.
  6. El establecimiento o modificación de los criterios generales para fijar o modificar cuotas.
  7. La extinción voluntaria del régimen.

(Artículo 553-19. Junta de propietarios.)